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정해진 미래, 그리고 포천의 주택
기사입력: 2018/02/07 [17:26] 최종편집:
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철도유치상임위원장 이흥구

포천의 인구감소문제를 해결하기 위해서는 근본적으로 교육, 주택, 직장, 교통의 문제를 해결해야 한다. 오늘은 ‘교육’에 이어 ‘주택’을 이야기하고자 한다.

    

최근 포천의 부동산시장에는 전에 없던 두 가지 흐름이 있다. 첫째로 몇 년 전부터 다세대 주택이 우후죽순처럼 지어지더니 빈 다세대 주택이 늘어나고 있다. 둘째는 거리 곳곳마다 아파트 광고가 넘쳐나고 있다. 아파트 분양이 쉽지 않아 보인다. 무엇인가 불안한 조짐이다.

    

왜 포천에 주택공급이 넘쳐날까? 다시 말하면 왜 공급만큼 주택수요가 늘지 않을까? 왜 무주택자는 여전히 많은 것일까? 좋은 직장, 교육 문제 등 다양한 원인이 있겠지만 근본적으로 인구가 줄고 있기 때문이다. ‘조영태’ 교수의 책 ‘정해진 미래’는 인구감소가 주택시장에 어떠한 영향을 미치게 될지 설명하고 있다.

    

‘정해진 미래’에 따르면 인구가 줄어들면, 가족 구성원이 줄어들게 되고 이에 따라 대형아파트는 선호도가 줄어들 것이라 이야기한다. 대형아파트 가격이 하락하게 된다. 그렇다고 소형아파트가 투자 대안이 되지도 않는다. 건설사의 입장에서는 소형아파트는 큰 이익이 없어 많이 지을 수도 없다. 대형아파트 가격하락이 시작되면 소규모 아파트에게 부정적 영향을 주게 된다. 소형아파트는 대형아파트 시세에 영향을 받기 때문에 근본적인 투자대상이 되지 못한다. 이렇게 되면 부동산 불경기를 가져오게 되고 소비자들은 투자목적으로 주택을 구매할 수도 없다. 그럼 주택의 가수요가 사라지고 가격폭락 즉 일본 ‘부동산 거품의 폭락’이 현실이 될 수 있다.

    

지금의 젊은이들은 부모의 도움이 없으면 자신의 능력으로 부동산 구매할 수 없다. 대형아파트는 들어갈 인구 자체가 없고 소형아파트는 살 사람이 없다. 더 이상의 부동산 폭등과 투자는 기대할 수 없게 된다. 사실 비싼 부동산과 부동산 억지부양은 출산율을 낮추게 한, 인구감소의 큰 원인이다. 인구감소가 주택경기의 불황이 될 것은 뻔한 일이다.

    

대부분의 노령층의 유일한 자산이 주택이다. 그러나 ‘부동산이 이들의 미래를 보장해 줄 것인가?’는 의심이 든다. 우선 인구가 줄어들면 주택과 부동산의 공실이 늘어나게 된다. 게다가 인구감소와 더불어 온라인 시장이 커지면 전통적인 오프라인매장은 줄어들 수밖에 없다. 이러한 이유로 건물의 분양 또는 임대가 점점 힘들어질 것이고, 임대가 저조한 부동산은 가격폭락을 가져오고 처분하기도 어렵게 된다. 이렇게 되면 오히려 빈 점포는 수익 없이 세금만 나가는 애물단지가 될 수 있다. 이미 포천의 여러 지역에서 공실이 장기화되는 건물이 늘어나는 등 이러한 조짐이 나타나고 있다.

    

노령층의 입장을 살펴보면 주택이 1채라면 ‘주택연금’이 그나마 대안이 될 수 있다. ‘주택연금’이란 집을 소유하고 있지만, 소득이 부족한 어르신들이 평생 또는 일정 기간 안정적인 수입을 얻으실 수 있도록 집을 담보로 맡기고 자기 집에 살면서 매달 국가가 보증하는 연금을 받는 제도다. 예컨대 종신지급 방식을 살펴보면 70세(부부 중 연소자 기준), 3억 원 주택 기준으로 매월 92만 4천 원을 수령 할 수 있다. 그러나 ‘주택연금’도 주택경기의 거품이 꺼지게 되면 그 운영이 어려워진다.

    

지금 당장은 아니지만, 부동산 소유주는 미래의 피해를 최소화하기 위해 손절매(損切賣]를 고려해야 할 때가 올 것이다. 그러나 부동산의 경우 주식시장과 달리 손절매가 쉽지 않다. 앞서 말했듯이 일반적인 젊은이는 새로운 사업장, 집을 마련하기란 불가능한 상황이다. 너무 비싸기 때문이다. 반대로 노년층은 부동산을 갖고는 있지만, 고정 수익이 없고 오히려 점점 부동산유지가 부담된다. 사실 이미 이러한 상황에 직면해 있거나 불과 수년 후 벌어질 상황이다.

    

이 시장에 시가 개입해야 한다. 비슷한 문제를 겪어온 일본의 사례들을 참고하여 장기적 대안을 마련해야 한다. 일본은 과거 20년간 수많은 중소도시가 인구감소의 위기를 극복하지 못하고 사라졌다. 그러나 이 문제해결을 위해 ‘마스다 히로야’의 책 ‘지방소멸’, ‘인구감소로 연쇄붕괴하는 도시와 지방의 생존전략’을 이야기한다. 이 책은 일본에서 20만 부 이상 팔리는 베스트셀러이기도 하다.

    

‘마스다 히로야’는 도쿄가 지방의 인구를 빨아들여 재생산을 못하는 인구의 블랙홀이며, 지방에서 유입되는 인구도 감소하여 “결국 도쿄도 축소되고, 일본은 파멸 한다”고 경고한다. 그러면서 일본의 미래전략을 연구하는 일본 창성회의의 연구 결과를 집대성, 기존 저출산 대책의 수준을 한참 뛰어넘어 국가와 지자체가 총력전을 펼쳐 지방과 도시의 연쇄붕괴를 막고, 인구감소에 효과적으로 대응하며, 장기적으로 인구감소를 멈출 수 있는 강력한 해법들을 제시한다.

    

‘마스다 히로야’는 ‘취업시기 이전에 이미 대학진학 등을 이유로 지방을 이탈하는 등 지방의 인구는 급속도로 감소하고, 이 때문에 인구가 과밀한 도쿄의 생활환경은 열악해진다. 안정된 일자리, 주거환경, 육아대책이 없는 대도시에서 젊은이들은 결혼도, 출산도 포기하고, 아이들이 사라져가는 대도시는 급속히 초고령화로 치닫고 있다’고 진단하고 있다. 이는 오늘 우리의 모습이기도 하다.

    

‘마스다 히로야’는 인구감소는 기정사실로 받아들인 채, 인구감소 중 그 변화가 너무도 극심한 지방의 인구문제, 즉 지방소멸에 대해 어떻게 대응할 것인가를 이 책에서 말하고 있다. 결론은 지방 광역 단위의 중핵도시에 방어선을 설치하고 다양한 이유로 인구가 감소한다면 인구 감소요인을 제거하고 인구유인책을 마련하여 도쿄권으로 인구유출을 최대한 막자는 것이다.

    

지난 기고에서 언급한 것처럼 근본적으로 교육, 주택, 직장, 교통 등의 다양한 문제를 해결해야 한다. 특히 주택정책의 방향은 ‘시가 중심이 되어서 미분양, 또는 공실의 사업장과 주택을 보증금 없이 아주 싸게 젊은이들에게 공급되도록 해야 한다. 노년들은 높은 보증금을 포기하고, 시의 보증을 믿고, 수익이 가능한 월세라도 챙겨야 한다.’는 것이다. 그래야 포천에 청년들이 들어오고 도시를 유지할 수 있을 것이다.

    

다음은 ‘포천의 산업’ 즉 젊은이들이 희망하는 ‘좋은 직장’을 어떻게 마련할 것인지 이야기하고자 한다.

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